原创地产识局12-12 00:49

摘要: 同处一个板块,却有不同的命运,毅达中心PK宝隆广场,毅达完胜

购买哪一类的公寓?只要研究一下南京浦口的毅达中心和宝隆广场,或许就有答案。毅达中心自6月以来,两次开盘,两次快销。而让业界惊奇的是,2万5到2万8的价格,却比南京公寓1万8千元的平均价格高出将近47%,而比同一区域的宝隆时代广场,高出50%以上。


8月30日下午,“老石看房”在现场发现,现场人气爆棚,代理商同策地产忙得不亦乐乎。而2个月1亿5的销售额,很坚挺地成为浦口公寓销售冠军,南京亚军。毅达为什么赢了宝隆呢?究其原因,一些买家认为,环境是决定因素。

 


1
输赢在大环境


“过了江,就出了一口气”,现场的章小姐是个中年妇女。她从河西CBD,坐3站地铁来到浦口新城,感觉很舒畅。

 

毅达中心,位于浦口大道与浦珠南路的交汇处,该地段已属于国家级新区的核心,处于黄金轴线上,项目具有很强的标志性。但是,很多专家认为,这种“现代感”的区位优势,并不是毅达中心的绝对优势。环境,才是毅达中心的绝对优势

 

毅达中心区位交通


从自然环境来看,浦口核心区相比河西新城,建筑要疏朗很多。16平方公里的总用地中,规划只拿出7平方公里作为建设用地。建设用地只占总用地的40%几,不像22平方公里的河西CBD,建筑密密匝匝,覆盖了整个城区的3分之2以上。浦口核心区还拿出10%的土地,用来建设公园和广场。还有,浦口新城的城市净容积率是1以下,不像河西,高达1.5。


另外,再看看人口密度,河西目前每平方公里的人口是10000人以上。而浦口核心区,目前的人口密度是1200人。有关专家说,浦口新城要赶上河西的人口密度,估计要到20年以后。销售人员张先生说,住在毅达中心的10楼以上,就能看到西北处的老山,还有东南方向的老山。

 

从人文环境来说,毅达中心几乎被“优质资源”包围。西北对角就是占地3000亩的南京工业大学,北侧就是正在兴建的20万方的红星美凯龙,西侧有传说即将兴建的虹悦城。虽还只是传说,项目西侧的地块权属目前并未敲定,但是未来的充满想象。又有“双地铁”,现状10号线和未来13号线,虽然地铁13号线南沿线的兴建时间尚未敲定。而有一点是敲定的,在项目连接纬七路过江隧道的浦口大道,被称为绿轴,两旁有南京明发金融中心、总部大厦、乔波冰雪世界、万汇城等地标项目。

 


不过,并不是所有浦口新城中的公寓都是黄金地段。比如,同在浦口新区的宝隆广场,就要逊色很多。因为宝隆广场的项目南侧有一条城南河,是贯穿主城区的一条母亲河,据环保部门2013年监测数据显示,城南河的水质现为劣Ⅴ类,属重度污染,典型的“黑臭河”,“浦口的下水道”。另外,宝隆广场“远离地铁”,交通环境有待于改善。特别是宝隆广场周边有较多的“老旧小区”。所以,只能以低廉的价格吸引周边的投资者。有关数据显示,宝隆广场80%为本地客户,甚至连桥北的客户都很少。而毅达中心有75%都是河西及南京主城区的客户。所以,两个售楼处,买家的衣着、气质、谈吐明显不同。

 

2
输赢在中环境


我们说的中环境,是指项目本身的环境。毅达中心是一个占地2万5、建筑面积12万9、容积率3.5的超高层公寓。说实话,这样的项目,和26万规模的宝隆广场一样,建筑密度都不低。但是,毅达中心索性把建筑做高,以留下大片的广场。一个1000来户的公寓,拥有一个20000平米的广场,这在南京公寓中,是绝无仅有的。毅达中心的绿化率超过30%,而宝隆广场的绿化率只有20%。宝隆广场几乎所有公寓的下面都有底商,除了道路,几乎没有绿化。

 

毅达中心绿化效果图


南京的很多公寓,都是建在城市的边角料地块上。要么空间十分狭窄,要么环境有问题。说毅达中心环境好,还有一个原因,毅达中心的环境干净。不像很多公寓,建在化工毒地上。这一点,很多买家心知肚明。比如,目前正在大兴土木的鼓楼滨江,就有很多公寓的地块都是化工用地,正因为做住宅有风险,才不得已改为公寓。而公寓是一种特殊的住宅,买公寓的人一样不敢冒这个风险。


同样在浦口,宝隆广场的价格就卖不过毅达中心,原因是宝隆广场的前身是化工项目,一个叫四力公司的化工厂多年在这里生产“苯胺”,2004年前后因污染搬迁后,土地降解了10年。但是太阳一出就会闻到刺鼻的味道,长期低浓度接触可引起中毒性肝病,甚至“癌症”。所以销售也逐渐放缓,因为更多的人不贪便宜货。

 


毅达中心的中环境好,还体现在停车空间上。毅达中心1100多套公寓和1栋写字楼为主,车位却又1600多个。这么充足的车位,也为南京公寓所少见。一个朋友在河西万达买了公寓,最让他遗憾的,就是车位太少,花多少钱都弄不到1个车位,结果它的租金就没有那么理想。而有人前几年一直在奥体紫金西城租写字楼,租金倒不贵,停车就十分困难,有时候索性不开车了。

 

还有一点,毅达中心是绿城物管,也让买家对后期的小区环境充满信心。而宝隆广场只是自己管理,让绿城挂名做顾问。


 

3
输赢在小环境


小环境,指的是自己的家。走进毅达中心的样板房,首先给人明亮的感觉。比如,毅达中心每层走廊虽然是中间走廊,但是两头都有明亮的大窗,白天走廊不开灯也是明亮的。宽度也好,2米左右,比一般公寓的走道敞亮。而走进毅达中心的A1户型35平米的样板房,有一扇高4米,宽2米5的大窗户。一个建筑面积35平米的公寓,窗户的面积就达到10平米以上。这么高的窗墙比,在南京几乎是绝无仅有的。

 

毅达中心4米高玻璃窗


正因为大窗户,所以客厅很明亮。走进A1户型的客厅,4米高的窗户,几乎占了整个一面墙。值得一提的是客厅的尺度。面宽3米2,进深3米。虽然紧凑,但是显得很从容。也使得大窗户有了意义。白天的客厅阳光充足,夜晚可以看到星空,十分惬意。而进入客厅需要踏上两个台阶,做到了较好的空间划分。

 

毅达A1户型客厅


登梯进入2楼,进深为8米左右。南侧是卧室,玻璃的围隔,不但很明亮,而且层次分明,既可以和楼下客体的家人互动,又可以感受室外的环境。北侧是一个榻榻米,可以住人,也可以作为储物间。总之,毅达中心最大的户型亮点,就是大窗户。大窗户,把房间里所有的空间都点亮了。比如另一个主力户型A2户型,也是35平米。同样是的窗户。只不过采用餐厅中间挑空,大窗户是被楼板隔开的。下面是客厅,2米4左右的层高,上面是主人房,2米2左右的层高。这种10平米左右的大窗户。

 

A1户型二楼榻榻米


毅达中心A2户型样板间


反观宝隆广场,同样是4米8的层高,却只有一点点的小窗户,只有毅达中心的3分之1,甚至4分之1,成本也比毅达中心舍不得花。价钱便宜,也就有些道理。宝隆广场12、13、14栋开盘以1万5的低价热销一阵子以后,现在5、6、9号楼的销售开始放缓。当然,宝隆广场是毛坯房,而毅达中心采用的是精装修。毅达中心有科勒卫浴、阿里斯顿热水器、马可波罗瓷砖,还有开发商定制的一些家用电器。

 

毅达中心效果图


正因为两个公寓的地段不一样,产品定位也就不一样,市场买家也就不一样,价格也就悬殊。就有输赢,开发商和买家的投资回报就一定不一样。关于投资回报,怎么算账?“老石看房”将有跟踪研究。